La banca en el sector inmobiliario en Venezuela

En los últimos años la banca en Venezuela ha sido objeto de rigurosas regulaciones impuestas por el Gobierno Nacional que han afectado sus operaciones ya que no le permiten total libertad de decisión. Tal es el caso de las carteras crediticias que son impuestas y deben ser de cabal cumplimiento porque de lo contrario esto acarrea sanciones hacia la institución. Por otra parte, como consecuencia de diversas situaciones, el mercado inmobiliario se encuentra en una fuerte caída. A continuación se analizará la relación que existe entre la situación de este sector con la banca nacional.

Situación actual
Venezuela atraviesa una de las mayores crisis financieras de su historia que podría atribuirse en gran parte a la inestabilidad macroeconómica reinante: control de cambio, hiperinflación, caída del PIB; aunado a las fuertes regulaciones a las que son sometidas las instituciones bancarias.

Esto ha conducido a la población a un índice de pobreza de 87% para el año 2017, según encuesta Encovi, lo que ha llevado a migraciones masivas de Venezolanos que deciden partir a otros países en búsqueda de una mayor estabilidad para sus familias. Esto, a su vez, conlleva a un incremento en la oferta de bienes inmuebles y una disminución de la demanda.

Así pues, al disminuir la demanda y aumentar tanto la oferta de metros cuadrados se presiona a la baja del precio, lo que desincentiva la adquisición de inmuebles y ralentiza la compra en algunos casos ya que si se espera un poco más de tiempo el precio podría estar más bajo.

Por otra parte, el financiamiento hipotecario es prácticamente inexistente porque las instituciones financieras se limitan al cumplimiento de las gavetas obligatorias que son destinadas sólo a los empleados bancarios y cuyos montos son tan bajos que difícilmente cubren el costo de una vivienda. De hecho, según el informe de resultados de la banca del mes de septiembre, publicado por Finanzas Digital, los créditos hipotecarios se incrementaron en un 39,49% respecto al mes de agosto. Al comparar esta cifra con la inflación del mes de agosto 223,1% según la Asamblea Nacional, lo que se observa es un decrecimiento real del 183,61%.

En otro orden de ideas, el sector de la construcción también se ha afectado ya que, además de la falta de créditos al constructor, existen otros problemas que inciden fuertemente en la ejecución de los proyectos. El control de cambio, al ser tan restrictivo el acceso a las divisas para importación de materia prima y regulaciones de precio en el sector se genera escasez en los materiales de construcción, que cuando se consiguen, su precio es muy elevado lo que hace muy difícil seguir el plan de proyecto, atrasa el cronograma e incrementa los costos.

Lo anterior, desincentiva al constructor quien en la actualidad enfrenta muchos obstáculos ya que debe desembolsar dinero para adquirir el terreno, terreno cuyo precio está en caída, inyectar capital para la construcción y finalmente, en medio de estas adversidades, promover el proyecto y venderlo en el menor tiempo posible e intentar obtener una utilidad por su inversión.

De igual forma, para que existan más construcciones debe existir inversión estatal al menos para ampliar las redes de suministro de servicios públicos: agua, alumbrado y vialidad. Sin embargo, esa inversión se reduce a tratar de enmendar algunas de las fallas que presentan actualmente esos servicios. Esto, de ninguna manera acompaña un crecimiento urbano e implica una mayor inversión del constructor, quien también debe asumir las fallas del estado y por su cuenta buscar fuentes de suministro de agua, hacer su propia vialidad y consumirse en el sistema público al tratar de obtener servicio eléctrico para sus desarrollos.

Para el año 2017, Según la C.I.V, 1.300.000 familias no poseían viviendas y otras 800.000 necesitaban mejorarla. Esto pareciera ser una gran oportunidad para el sector inmobiliario al ser una demanda significativa. Sin embargo, la hiperinflación reinante, el bajo poder adquisitivo de la población en general y el financiamiento prácticamente inexistente no permiten que esas familias tengan acceso a satisfacer esa necesidad.

Conclusiones

La banca se las ha ingeniado para sobrevivir en el ambiente turbio que vive el país, ha sobrellevado el hecho de tener al gobierno instalado en sus oficinas para controlar sus operaciones, ha sido objeto de intervenciones, amenazas y sanciones por parte del Estado y aún continúa intentando llevar a cabo su propósito fundamental que es obtener un lucro por prestar un servicio. Sin embargo, cada vez reduce más su margen de maniobra y se limita a cumplir con imposiciones en materia crediticia

Los créditos al constructor se otorgan en muy pocas instituciones a baja escala y la población en general no se beneficia de créditos hipotecarios lo que impulsa a que la participación de la banca en este sector sea cada vez menor, casi inexistente. Esto lleva a que las operaciones sean casi todas de contado y esto no es posible para la mayoría de la población que tienen mermado su poder adquisitivo.

Por consiguiente, puede decirse que el papel de la banca es vital para impulsar el mercado de bienes inmuebles y ambos sectores van de la mano para el desarrollo del país. Con unas buenas políticas monetarias y estabilidad política / social la banca puede reactivar el financiamiento hipotecario y al constructor lo que afectaría positivamente el sector inmobiliario en Venezuela.

Las proyecciones para este año 2019 son pesimistas. Sin embargo, con medidas apropiadas estas tendencias pueden revertirse dramáticamente y favorecer el sector de la construcción y por consiguiente facilitar la adquisición de viviendas a los sectores de menor ingreso de la población. Con financiamientos flexibles que pueden permitir la adquisición de viviendas e inmuebles comerciales a las clase media y baja.

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Referencias bibliográficas

Asamblea Nacional. Índice de Actividad Económica Mensual. Agosto, 2018.

De Nóbrega, F. (2018). Láminas de clase. Curso de Formación Integral del Profesional Inmobiliario. Cámara Inmobiliaria Metropolitana.

Garay, U. (2016). El mercado inmobiliario en Venezuela: rendimiento, riesgos y opciones de financiación. Revista Debates IESA Volumen XXI.

Globalscope, c.a. (septiembre, 2018). Informe de resultados del sistema bancario venezolano.

UCAB, LACSO (2018). Encuesta sobre condiciones de vida en Venezuela (ENCOVI).