Entorno social del sector inmobiliario en Venezuela

La pandemia ocasionada por el COVID-19 se ha convertido en una de las crisis globales de mayor impacto en las últimas décadas. El futuro se ha transformado en un desafío incierto, en el que todos los sectores manejan escenarios de incertidumbre.

El sector inmobiliario no es ajeno a los efectos de esta crisis y, en muchos aspectos, es una de las industrias que más está siendo impactada por la situación económica, la incertidumbre y los esquemas de distanciamiento social planteados por los gobiernos. La actual pandemia ha modificado la forma en que las personas vivimos, trabajamos y consumimos bienes y servicios.

Mientras nos adecuamos a estar en las casas, las ventas y los arriendos cayeron, muy en sintonía con la incertidumbre y un panorama mundial poco esperanzador, que fue lentamente transformándose al punto que desde junio 2020 se comenzaron a ver cambios positivos, especialmente en el sector de vivienda.

Los últimos meses han sido un laboratorio de adaptación donde el sector inmobiliario se ha enfocado en cuidar su flujo de caja y evaluar los escenarios posibles post covid-19, para estar listos lo mejor posible para esa llamada nueva normalidad.

Impacto de la pandemia en el sector inmobiliario

Impacto en el mercado

A raíz de la honda crisis vivida en Venezuela profundizada en este año de pandemia la población venezolana se ha dividido en 2 grandes grupos: No pobre  (Estratos A,B,C) y En pobreza (Estratos D  Y E). Entre estos 2 grupos las diferencias sociales durante la pandemia se han profundizado, ya que ha surgido una clase con cierto poder adquisitivo que maneja moneda internacional proveniente de diversas vías. 

Estas vías son: Bonos en divisas otorgados por sus empleadores, emprendimientos, divisas recibidas como remesas de familiares en el extranjero, y coexiste con una clase con muy bajo poder de compra que básicamente subsiste a base de los bonos y otros subsidios insuficientes otorgados por el Estado.

Esto ha ocasionado que la demanda de bienes inmuebles se incremente, bien sea para venta o alquileres. 

Migración de Venezolanos

Las desmejoras en la calidad de Vida del Venezolano, acentuadas durante la pandemia  han conllevado a una emigración aproximadamente de 5.000.000 de venezolanos y aún en pandemia las personas han continuado emigrando.

Esta migración masiva ha generado un fenómeno que se refleja en un número grande de viviendas desocupadas, que por las condiciones de seguridad jurídica propietarios prefieren no alquilar por temor a que el arrendatario, a futuro, se niegue a desocupar el inmueble con el apoyo del Estado, con el grave riesgo de tener que entrar en litigio o hasta  perder su propiedad. Esto hace que los arrendamientos se den mayormente con personas jurídicas y bajo ciertas exigencias o parámetros, lo cual obviamente redunda en el desenvolvimiento de la Actividad Inmobiliaria.

A pesar de lo expuesto, desde  mediados del año 2020 se ha dado un repunte en el sector inmobiliario, algunas de las razones para esta mejora podrían ser 

• Muchas de estas familias que se encuentran fuera del país han tomado la decisión de vender sus propiedades en Venezuela. Esto ha traído como consecuencia que el mercado Inmobiliario Venezolano presente gran oferta de inmuebles y en consecuencia una disminución en el precio de las propiedades o precios de oportunidad.
• También se está dando un fenómeno Inverso, de personas que están dentro o fuera del país y han visto las circunstancias actuales como una oportunidad de inversión, esta sobreoferta de inmuebles y los precios actuales disminuidos; por lo tanto, están adquiriendo inmuebles como inversión con la esperanza de que en un futuro no muy lejano ocurra la tan esperada recuperación del país.
• Continuidad del éxodo de población en su mayoría apta para trabajar, incrementando la oferta de inmuebles del mercado secundario. Cabe destacar que los precios de estos inmuebles tienden a ser menores que los ofrecidos por quienes deciden continuar en el país, mejorando el estatus de vida de quienes logran ahorrar en divisa extranjera para poder acceder a ellos.

Afectación del sector

El cierre de bares, restaurantes y locales en general en las distintas cuarentenas a nivel nacional enfrentó al sector a crear mecanismos de negociación eficientes entre propietarios y arrendatarios, y a llegar a acuerdos que tal vez nunca en la historia se habían tenido. 

Muchos habían especulado sobre la caída vertiginosa del segmento de oficinas, por ejemplo, pero no fue así. Aun cuando no podían usarse, debido a las restricciones gubernamentales para algunos segmentos económicos y una demanda disminuida, lo que se crearon fueron oportunidades para empresas con necesidades de reubicación o centralización de sus operaciones y la posibilidad de tener contratos más flexibles que consideran hoy en sus cláusulas temas como casos de fuerza mayor específicos para la reducción del canon o condonación total mientras las oficinas se pueden usar.

El nuevo panorama ha planteado transformaciones secuenciales que en algunos casos aceleraron el cambio de las empresas hacia los trabajos flexibles, reduciendo espacios para el ejercicio de algunas tareas como las del ámbito comercial o de ventas, que no necesitan estar en la oficina al 100% y se empezaron a ver más espacios colaborativos o de reunión. Allí el coworking se afianza como una alternativa, pero su posicionamiento a futuro también dependerá de qué tan seguros hagan sentir a sus clientes para el regreso a estos espacios.

Para el caso del retail, los retos han sido mayores por las restricciones, teniéndose que adaptar a las condiciones propias de la pandemia con grandes inversiones en bioseguridad, pero también transformándose con la tecnología hacia las ventas online que empiezan a ser parte de su ecosistema, donde a nivel físico la tendencia va mostrando que se quedan allí las tiendas más rentables y con formatos de menor área.

Impacto en la profesión inmobiliaria

El carácter proactivo, emprendedor, dinámico y determinado del profesional inmobiliario venezolano se ha puesto de manifiesto, ya que aún en situación de vicisitudes y riesgos, con medidas sanitarias y de bioseguridad, ha continuado desarrollando sus actividades de captación, demostración y cierres.

En esta época ha habido un repunte en el uso de herramientas tecnológicas para apoyo de las operaciones, tales como los sistemas CRM y redes sociales para la promoción de inmuebles. Esto indudablemente ante la dificultad de asistir a las oficinas de la forma tradicional, se ha incrementado la atención virtual a los clientes.

De igual forma, se extendió el uso de sistemas de firmas electrónicas para documentos de reserva, arrendamientos y otros documentos previos que no requieren ser autenticados o protocolizados.

Asimismo, los profesionales han aprovechado la oportunidad de la gran cantidad de oferta de entrenamientos en-línea para formarse y mejorar sus conocimientos en el área. 

Con todos los obstáculos: traslados en semanas radicales (no laborales), y difícil acceso a la gasolina, aún así, el profesional está mucho más activo ahora que en los últimos 5 años para poder dar respuesta a un mercado con creciente demanda.

Impacto en los trámites legales

Los trámites desde hace años son engorrosos y cada vez surgen obstáculos y requisitos mayores para poder formalizar una operación inmobiliaria . Más ahora, que por instrucciones del Estado, las oficinas de entes gubernamentales trabajan una semana sí y una semana no, a veces más. Esto alarga considerablemente los tiempos de autenticación y protocolización de documentos. 

Con esta dificultad para controlar los plazos, se toman medidas para evitar incumplir con los acuerdos escritos. En muchos casos se firman documentos privados previos y se entrega la posesión de los inmuebles, asumiendo los riesgos que esto representa para ambas partes.

Propuestas para la recuperación del sector inmobiliario

Después de haber analizado los diversos factores del entorno inmobiliario en Venezuela,  llegamos a la conclusión que constituye todo un reto superar y reponerse de una situación de pandemia en un país cuyas estructuras políticas y económicas ya estaban en crisis. Sin embargo, las sociedades no mueren, se reinventan y  se modifican a  fin de superar los retos, siempre en pro del bienestar y la felicidad del ser humano. 

En tal sentido y a pesar de lo difícil de la situación  podemos hacer cambios sustanciales que recuperen el negocio en nuestro país  para lo cual  enumeramos algunas propuestas:

1. Desarrollo del profesional inmobiliario  en cuanto al manejo tecnológico a los fines de  adaptarse al cliente actual que prioriza su seguridad. Manejo de drones, visitas virtuales, tour 360°, sistemas CRM, firmas electrónicas, redes sociales, marketing digital y en general todas las herramientas que faciliten la experiencia a los posibles clientes.
2. Crear incentivos en materia legal para que empresarios e inversionistas desarrollen  proyectos dirigidos a la clase media con facilidades de pago o pagos fraccionados teniendo en cuenta la posibilidad de hacer contratos en divisas.
3. Otorgar micro créditos a la clase más pobre, se pudiera intentar implementar un modelo como el de "Banking for the poor" de Muhammad Yunus para dar acceso a inmuebles comerciales para microempresarios.
4. Desarrollo de campañas dirigidas a  venezolanos en el exterior que quieran invertir en Venezuela haciendo uso de créditos personales o recursos propios.
5. Modificación de leyes en el sector inmobiliario que equilibren la relación arrendaticia actual y motiven a propietarios a dar en alquiler sus inmuebles sin temor a perderlos.
6. Apertura a nivel bancario para otorgar créditos hipotecarios pagaderos en divisa o utilizándose como  moneda de cuenta. 

En definitiva, para lograr la recuperación en el sector inmobiliario en nuestro país se requiere la unión de factores sociales, económicos y legislativos que permitan y faciliten las negociaciones inmobiliarias, teniendo  en cuenta la importancia de este sector para nuestro desarrollo.

Conclusiones

El futuro sigue amarrado a lo que será la evolución del virus y las posibles vacunas, pero este panorama solo demuestra que el sector inmobiliario ante la mayoría de las crisis evidencia ser resistente, pero sobre todo maleable e innovador, evolucionando y creando nuevas oportunidades. Si se sigue con buenos resultados en la disminución de las cifras de contagios, seguramente que este sector volverá con fuerza para seguir contribuyendo con la economía nacional y nuevas perspectivas de bienestar y desarrollo.

Créditos

Este documento es el resultado de un trabajo de equipo presentado como parte de la materia "Entorno del profesional Inmobiliario" del Programa de Estudios Avanzados en Negocios Inmobiliarios (PREANI) dictado por la UCAB y la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Fue realizado por: Alexandra Vega, Ana Elena Pérez, Blanca Quintero, Eduardo Varela, Maury Seco, Raybel Labarca y Rosmic Velásquez.